Umowa dzierżawy jest umową nazwaną uregulowaną w kodeksie cywilnym (art. 693 – 709). Zastosowanie znajdują do niej również odpowiednio przepisy o najmie (art. 659 – 692 kodeksu cywilnego). Jednym z przedmiotów dzierżawy może być przedsiębiorstwo. Poniżej omówione zostaną podstawowe zagadnienia związane z umową dzierżawy przedsiębiorstwa – cechy charakterystyczne dzierżawy, elementy umowy dzierżawy i konsekwencje zawarcia tej umowy.

Cechy charakterystyczne dzierżawy

Dzierżawa przedsiębiorstwa to forma umowy, która w ostatnich latach zyskuje na popularności, szczególnie wśród małych i średnich przedsiębiorstw. Dzięki tej konstrukcji prawnej, właściciele mogą przekazać zarządzanie swoim biznesem innym podmiotom, co pozwala na elastyczność oraz optymalizację kosztów.

• Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
• Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
• Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą zawartą pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą, gdzie wydzierżawiającym/dzierżawcą może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Ważne jest, aby wydzierżawiający był właścicielem gruntu lub jego posiadaczem.
• Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
• Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
• Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
• Po zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy wydzierżawiającemu w stanie niepogorszonym.
• Jeżeli postanowienia umowy nie stanowią odmiennie, to dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Strony umowy mogą jednak uregulować tą kwestię dowolnie i wprowadzić inne terminy wypowiedzenia.

Jakie elementy powinna zawierać umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy powinna zawierać:

• oznaczenie stron umowy,
• wskazany przedmiot dzierżawy,
• określony czas trwania umowy (oznaczony/nieoznaczony; jeśli umowa jest zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu przyjmuje się, że umowę zawarto na czas nieoznaczony),
• rodzaj i wysokość czynszu dzierżawnego,
• terminy płatności czynszu.

Dodatkowo w umowie można uregulować inne kwestie związane ze sposobem wykonywania dzierżawy czy nałożyć na dzierżawcę dodatkowe obowiązki, np.  płaceniem podatków czy związane z opłacaniem kosztów związanych z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy.

Czynsz dzierżawny

Za oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, dzierżawca jest zobowiązany płacić wydzierżawiającemu czynsz.

• Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
• Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.
• Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponowi odpowiedzialności (i które nie dotyczą jego osoby), zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu – dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
• Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
• Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Czy przedsiębiorstwo może stanowić przedmiot dzierżawy?

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnegoprzedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej;
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
• tajemnice przedsiębiorstwa;
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Nie ma przeszkód, aby właśnie przedsiębiorstwo stanowiło przedmiot umowy dzierżawy. W przypadku zawierania umowy dzierżawy przedsiębiorstwa należy zadbać o dokładny opis przedmiotu dzierżawy – składników przedsiębiorstwa oraz pożytków, do których pobierania uprawniony jest w ramach umowy dzierżawca.

Forma umowy dzierżawy przedsiębiorstwa

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie z wyjątkiem:

• umowy dzierżawy przedsiębiorstwa (czyli oddanie przedsiębiorstwa do używania i pobierania pożytków w zamian za umówiony czynsz) – która powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonym.

• umowy dzierżawy nieruchomości rolnej – która powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną, jeżeli dzierżawcy ma przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości rolnej;
• umowa dzierżawy nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok – która  powinna być zawarta co najmniej w formie pisemnej (w razie niezachowania tej formy umowę dzierżawy poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony).

Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa – skutki na gruncie podatku PIT i VAT

Zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa rodzi także skutki na gruncie podatkowym.

• W zakresie podatku od towarów i usług (podatek VAT) – zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa skutkuje obowiązkiem zapłaty tego podatku.

Ustawa o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) przewiduje pewne wyłączenia w zakresie stosowania jej przepisów w odniesieniu do przedsiębiorstw. Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi bowiem, że przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wydzierżawienie przedsiębiorstwa nie wpisuje się natomiast w ten wyjątek, bowiem „transakcję zbycia” wskazaną w tym przepisie należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Skutkiem tego, w ramach zbycia przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w których ramach następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Tymczasem w przypadku dzierżawy nie mamy do czynienia z przeniesieniem prawa własności czy też ze zbyciem, gdyż przedsiębiorstwo zostaje oddane do odpłatnego używania z możliwością pobierania pożytków, ale właścicielem nadal jest dzierżawca. Umowa dzierżawy nie jest umową przenoszącą własność.

• W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (podatek PIT) – zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa skutkuje uzyskiwaniem przychodów z dzierżawy przez wydzierżawiającego (jako przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej), przychód powstaje w momencie, w którym należności z umowy dzierżawy (czynsz) stały się wymagalne.

Dzierżawa przedsiębiorstwa – korzyści

Jako korzyści z zawarcia umowy dzierżawy przedsiębiorstwa wskazać można przykładowo:

• elastyczność finansową: dzierżawa pozwala na uniknięcie wysokich kosztów związanych z zakupem przedsiębiorstwa,
• zarządzanie ryzykiem: dzierżawca może przetestować model biznesowy, zanim podejmie decyzję o zakupie,
• możliwość rozwoju: właściciel może skoncentrować się na innych obszarach działalności, podczas gdy dzierżawca zajmuje się operacyjnym zarządzaniem.

Dzierżawa przedsiębiorstwa – ryzyka

Zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa związane jest również z pewnymi ryzykami. Jako przykład wskazać można:

• brak kontroli: właściciel może stracić pewną kontrolę nad sposobem prowadzenia działalności,
• zobowiązania finansowe: w przypadku niewypłacalności dzierżawcy, właściciel może ponieść straty,
• problemy w aspekcie prawnym: należy zadbać o odpowiednią treść umowy i  klauzule zabezpieczające, aby uniknąć sporów prawnych.

Pomoc prawna w zakresie umów dzierżawy

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie umów dzierżawy (np. dzierżawy przedsiębiorstwa)  – skontaktuj się z nami! Nasza wiedza oraz wieloletnie doświadczenie z pewnością będzie dla Ciebie pomocne.

Podobne wpisy:

Przekształcenie biznesu w spółkę komandytową 

Dotychczas rozważaliśmy zalety i wady prowadzenia biznesu w formie spółki komandytowej oraz status jej wspólników – komplementariuszy oraz komandytariuszy. Przed podjęciem decyzji, co do ewentualnej zmiany formy prawnej biznesu równie […]

Czy członek zarządu może podjąć uchwałę samodzielnie z pominięciem innych członków zarządu?

Rola zarządu w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością Zarząd w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością jest jednym z jej najważniejszych organów, odpowiedzialnym za zarządzanie sprawami spółki i reprezentowanie jej na zewnątrz. Zgodnie z […]

Najnowsze wpisy:

E-Doręczenia – nowy obowiązek dla przedsiębiorców

W dobie cyfryzacji i wszechobecnego rozwoju technologicznego, coraz więcej obszarów życia przenosi się do przestrzeni wirtualnej. Jedną z istotniejszych zmian i jednocześnie obowiązków nałożonych na obywateli w ostatnim czasie jest […]

Kasowy PIT – nowa opcja dla przedsiębiorców od 2025 roku

Zasady rozliczania w ramach kasowego PIT Dotychczas przedsiębiorcy w Polsce korzystali z metody memoriałowej, która zakładała, że przychód powstaje w momencie wystawienia faktury, niezależnie od faktycznego wpływu pieniędzy na konto. […]