Nowy 15 procent ryczałtu od najmu od 2027 r. – projekt UD116

Autor: Kancelaria PLA.partners

Projekt nowelizacji ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (UD116), zapowiedziany na 2027 r., wprowadza wyższą stawkę dla najmu i dzierżawy nieruchomości. Po wejściu w życie zmian dotychczasowe stawki 8,5 procent do progu stu tysięcy złotych i 12,5 procent od nadwyżki zostaną uzupełnione nową stawką 15 procent dla części aktywności wynajmu. Eksperci PLA.partners podsumowują, co zmiana znaczy dla właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorców.

Co przewiduje projekt UD116

Projekt UD116 wprowadza zmianę systemu opodatkowania ryczałtem od najmu i dzierżawy. Kierunek zmiany jest jednoznaczny: zaostrzenie obciążenia podatkowego dla części aktywności wynajmu, która dotychczas korzystała z preferencyjnych stawek. Nowa stawka piętnaście procent ma obowiązywać od 2027 r. i zastąpić część dotychczasowych preferencji. Szczegóły dotyczące zakresu nowej stawki, granicy podmiotowej oraz progu kwotowego ustali finalna treść regulacji, która jest obecnie na etapie prac legislacyjnych.

Najem prywatny dziś – stawki 8,5 i 12,5 procent

W aktualnym stanie prawnym najem prywatny rozliczany ryczałtem podlega stawce 8,5 procent przychodu do progu stu tysięcy złotych rocznie i 12,5 procent od nadwyżki. Konstrukcja ta uznawana jest za jedną z efektywniejszych form opodatkowania najmu osoby fizycznej i powszechnie wykorzystywana zarówno przez właścicieli pojedynczych nieruchomości, jak i przez prowadzących większe portfele lokalowe. Brak prawa do rozliczenia kosztów (poza ulgami w wyjątkowych przypadkach) jest naturalną ceną prostoty rozliczenia.

Nowa stawka 15 procent od 2027 r. – kogo obejmie

Projekt zakłada wprowadzenie stawki piętnaście procent dla wybranego segmentu aktywności wynajmowej, w którym ustawodawca dostrzega cechy przekraczające zakres typowego najmu prywatnego. Konstrukcja ma uderzyć w działania noszące cechy działalności gospodarczej, prowadzone formalnie jako najem prywatny dla skorzystania z preferencji. Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że dokładny zakres zastosowania nowej stawki zależy od finalnej treści projektu, którego przebieg legislacyjny warto monitorować w cyklu kwartalnym przed końcem 2026 r.

Kiedy wyższa stawka zacznie obowiązywać

Planowany termin wejścia w życie nowej stawki to 2027 r., bez przepisów przejściowych. Oznacza to, że dla części wynajmujących obciążenie podatkowe może wzrosnąć z dnia na dzień, bez okresu adaptacyjnego. Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, podkreśla, że właściciele nieruchomości powinni dziś rozważyć trzy scenariusze: dostosowanie struktury wynajmu do nowej regulacji, przeniesienie aktywności do wehikułu spółkowego (np. spółka z o.o. lub fundacja rodzinna z najmem do podmiotu niepowiązanego) lub decyzję o pozostaniu w dotychczasowym modelu z wyższym obciążeniem.

Co właściciel nieruchomości powinien zaplanować dziś

W praktyce zespołu PLA.partners racjonalna reakcja właściciela nieruchomości na zapowiedź projektu UD116 opiera się na trzech krokach. Pierwszy: audyt obecnej struktury opodatkowania najmu pod kątem zakresu nowej stawki. Drugi: kalkulacja porównawcza modeli alternatywnych (ryczałt prywatny w nowej stawce, spółka z o.o. z najmem, fundacja rodzinna z najmem do podmiotu niepowiązanego, działalność na zasadach ogólnych). Trzeci: decyzja, czy zmiana wehikułu jest celowa, czy też wzrost obciążenia podatkowego jest do zaakceptowania. Trzy kroki powinny być wykonane przed końcem 2026 r., bo zmiana struktury w trakcie roku często wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Skutki prawne i biznesowe dla wynajmujących

• wzrost obciążenia podatkowego dla części aktywności wynajmu do stawki piętnaście procent od 2027 r.
• utrzymanie dotychczasowych stawek osiem i pół oraz dwanaście i pół procent dla pozostałych segmentów najmu
• brak okresu przejściowego, ryzyko skokowej zmiany rachunku ekonomicznego w 2027 r.
• rosnące znaczenie alternatywnych wehikułów wynajmu, w tym spółek kapitałowych i fundacji rodzinnej
• konieczność audytu struktury wynajmu na 2027 r. już w 2026 r.

Możliwe działania, plan dla właściciela nieruchomości

• przeanalizować strukturę dotychczasowego najmu pod kątem nowej stawki
• skalkulować model alternatywny w spółce z o.o. lub fundacji rodzinnej, w tym koszty transakcji
• ocenić strategiczną decyzję między zmianą wehikułu a akceptacją wyższego obciążenia
• monitorować przebieg legislacyjny projektu UD116 w cyklu kwartalnym
• przygotować scenariusz wdrożenia decyzji przed końcem 2026 r.
• udokumentować logikę gospodarczą wybranego modelu na wypadek kontroli podatkowej

Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners

Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Skontaktuj się z zespołem PLA.partners, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.