Fundacja rodzinna – podatek od najmu, brak amortyzacji

Autor: Kancelaria PLA.partners

Czerwcowa interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza linię, w której fundacja rodzinna jako właściciel nieruchomości wynajmowanej powiązanej spółce płaci CIT od czynszu, ale amortyzacji tej nieruchomości nie zalicza do kosztów uzyskania przychodu. Konstrukcja atrakcyjna z perspektywy sukcesyjnej generuje wówczas efektywne obciążenie podatkowe wyższe, niż mogłaby sugerować pierwsza kalkulacja. Eksperci PLA.partners tłumaczą, dlaczego ta linia interpretacyjna stabilizuje się dziś tak konsekwentnie i co fundator powinien przemyśleć przed wniesieniem nieruchomości.

Co potwierdziła KIS w czerwcowej interpretacji

Interpretacja z 11 czerwca 2026 r. odnosi się do typowej konstrukcji w polskiej praktyce fundacji rodzinnej. Nieruchomość zostaje wniesiona do fundacji w ramach funduszu założycielskiego lub w drodze darowizny, a następnie wynajmowana powiązanej spółce z grupy. KIS potwierdziła, że taki najem wyłącza preferencyjne zwolnienie CIT fundacji, a czynsz podlega opodatkowaniu standardową stawką. Jednocześnie amortyzacji tej nieruchomości fundacja nie zaliczy do kosztów uzyskania przychodu, bo wniesienie majątku do fundacji nastąpiło bez podatku. To stanowisko nie jest nowe, lecz każda kolejna interpretacja utrwala spójną linię niekorzystną dla fundatorów.

Jak ustala się wartość początkową nieruchomości wniesionej do fundacji

Wartość początkową nieruchomości wniesionej do fundacji rodzinnej ustala się według wartości rynkowej. Wynika to z konstrukcji nabycia nieodpłatnego: fundacja nie wydaje w zamian udziałów ani innego ekwiwalentu na rzecz fundatora. Wartość rynkowa, nie księgowa po stronie fundatora, jest punktem odniesienia dla wpisu do ewidencji środków trwałych. Stanowisko to potwierdzają zarówno KIS, jak i sądy administracyjne, więc na tym poziomie nie ma sporu.

Dlaczego najem powiązanej spółce wyłącza preferencyjne zwolnienie

Fundacja rodzinna korzysta co do zasady ze zwolnienia z CIT w zakresie dochodów z działalności mieszczącej się w katalogu dozwolonym. Wynajem nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego stanowi jednak wyłączenie z tego zwolnienia. Czynsz uzyskany z takiej umowy podlega opodatkowaniu stawką dziewiętnastu procent CIT, a nie preferencyjnemu reżimowi fundacji. Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że dla wielu struktur sukcesyjnych ta sytuacja jest punktem wyjścia, nie wyjątkiem, bo to właśnie powiązana spółka jest często najemcą docelowym nieruchomości rodzinnej.

Dlaczego amortyzacji nie da się rozliczyć w kosztach

Sedno problemu leży nie w samej amortyzacji, lecz w sposobie wprowadzenia nieruchomości do fundacji. Skoro wniesienie nastąpiło w warunkach zwolnienia podmiotowego fundacji i obyło się bez podatku, to majątek nabyty w ten sposób nie generuje kosztu amortyzacyjnego po stronie fundacji. Konstrukcja jest spójna z logiką podatku dochodowego, w której koszt amortyzacji idzie w parze z opodatkowaniem nabycia. W fundacji rodzinnej nabycie jest zwolnione, więc amortyzacja nie generuje kosztu, mimo że czynsz z dalszego wynajmu podmiotowi powiązanemu już jest opodatkowany.

Ile realnie kosztuje brak amortyzacji w kosztach fundacji

Przykład liczbowy pokazuje skalę problemu. Dla budynku o wartości rynkowej dziesięć milionów złotych, amortyzowanego stawką dwa i pół procent rocznie, koszt podatkowy, którego fundacja nie rozliczy, wynosi około dwustu pięćdziesięciu tysięcy złotych rocznie. Brak prawa do zaliczenia amortyzacji do kosztów przekłada się na około czterdzieści siedem i pół tysiąca złotych dodatkowego CIT każdego roku. W skali planowania długoterminowego, na przykład dwudziestoletniego harmonogramu sukcesji, daje to różnicę liczoną w milionach złotych. Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, podkreśla, że dla projektowanej struktury fundacji rodzinnej z nieruchomością w wynajmie powiązanym ten rachunek powinien zostać zrobiony przed wniesieniem aktywów.

Jak orzecznictwo WSA potwierdza linię KIS

Stanowisko KIS opiera się dziś na spójnej linii sądów administracyjnych. WSA w Poznaniu, Lublinie i Łodzi potwierdziły, że wartość początkową nieruchomości wnoszonej do fundacji ustala się według wartości rynkowej. WSA w Poznaniu i Łodzi potwierdziły z kolei, że amortyzacja tej nieruchomości nie stanowi kosztu uzyskania przychodu fundacji. NSA dotąd merytorycznie w tych sprawach się nie wypowiedział, ale spójność stanowiska sądów wojewódzkich i organu interpretacyjnego oznacza, że ryzyko zakwestionowania tej linii w przewidywalnym horyzoncie jest niewielkie.

Co rozważyć przed wniesieniem nieruchomości do fundacji rodzinnej

Przed wniesieniem nieruchomości do fundacji rodzinnej z perspektywą jej wynajmu powiązanej spółce warto wykonać kilka kroków. Pierwszy: kalkulacja efektywnego obciążenia podatkowego najmu bez prawa do zaliczenia amortyzacji do kosztów, w długim horyzoncie planowania sukcesyjnego. Drugi: porównanie z alternatywnym wehikułem, w którym nieruchomość pozostaje w spółce, a fundacja rodzinna obejmuje udziały tej spółki. Trzeci: analiza sensowności odpłatnego nabycia nieruchomości przez fundację, które umożliwiłoby amortyzację, ale wymaga finansowania. Czwarty: mapa kontraktów najmu i ich struktury, w której nie wszystkie najmy muszą być z podmiotami powiązanymi. W praktyce zespołu PLA.partners ta kalkulacja często decyduje o tym, czy fundacja rodzinna jest właściwym wehikułem dla konkretnej nieruchomości.

Skutki prawne i biznesowe dla fundatora i fundacji

• opodatkowanie czynszu z najmu nieruchomości powiązanej spółce stawką dziewiętnastu procent CIT
• brak prawa do zaliczenia amortyzacji nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu fundacji
• ustalenie wartości początkowej nieruchomości według wartości rynkowej na dzień wniesienia
• spójna linia interpretacyjna i orzecznicza KIS oraz WSA stabilizująca niekorzystne stanowisko
• znaczące zwiększenie efektywnego obciążenia CIT w długim horyzoncie sukcesji
• ryzyko, że źle skalkulowana struktura fundacji rodzinnej z nieruchomością nie ma uzasadnienia ekonomicznego
• konieczność porównania scenariusza fundacji z alternatywnym wehikułem zachowującym amortyzację

Możliwe działania, plan dla fundatora i zarządu fundacji

• wykonać kalkulację efektywnego CIT od najmu nieruchomości bez prawa do amortyzacji w kosztach, w horyzoncie kilkunastu lub kilkudziesięciu lat
• porównać scenariusz wniesienia nieruchomości do fundacji z modelem, w którym fundacja obejmuje udziały spółki właścicielskiej
• rozważyć odpłatne nabycie nieruchomości przez fundację z wykorzystaniem finansowania, jeżeli amortyzacja ma znaczenie
• przeanalizować mapę najmów i wybrać te, które realnie powinny być prowadzone z fundacji
• zsynchronizować decyzję o wniesieniu nieruchomości z planem sukcesyjnym, by uniknąć krótkookresowej optymalizacji
• przygotować dokumentację wyceny wartości rynkowej na dzień wniesienia, z udziałem rzeczoznawcy zewnętrznego
• monitorować rozwój linii orzeczniczej, w szczególności potencjalne stanowisko NSA

Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners

Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Skontaktuj się z zespołem PLA.partners, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.