Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości. Status cudzoziemcy, polskie spółki z zagranicznymi wspólnikami, nieruchomości rolne.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami w praktyce działalności spółek prawa handlowego – informacje ogólne

Obrót nieruchomościami może być głównym przedmiotem działalności danej spółki, stanowić dodatkowy aspekt prowadzonej przez nią działalności lub mieć charakter wyłącznie incydentalny. O ile w pierwszym wspomnianym przypadku z racji rodzaju działalności podmioty te znają ograniczenia i wymogi, które pojawiają się w obrocie nieruchomościami, a ograniczenia te są brane pod uwagę niejako z automatu w każdym procesie transakcyjnym, tak w przypadku spółek, które rzadziej stają do zakupu lub zbycia nieruchomości nierzadko pojawia się zaskoczenie, gdy okazuje się, że do zamknięcia transakcji konieczne jest uzyskanie odpowiednich zgód lub zezwoleń organów państwowych. Sytuacje takie zdarzają się już na etapie przygotowywania aktu notarialnego, kiedy notariusz po uzyskaniu wszystkich dokumentów informuje strony o tym, że zawarcie umowy sprzedaży nie jest możliwe lub będzie możliwe dopiero po spełnieniu dodatkowych wymogów. Jeśli strony poniosły już koszty związane z przygotowaniem transakcji lub zależy im na szybkim przeniesieniu własności, sytuacja taka może być niemiłym zaskoczeniem.

Przygotowując się do transakcji nieruchomościowej każda spółka powinna zidentyfikować ograniczenia i wymogi związane z jej przeprowadzeniem, które mogą wystąpić zarówno ze względu na aspekty dotyczące spółki, jej wspólników jak i przedmiotu transakcji.

Czy polska spółka posiada status cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?

Jest to pierwsze pytanie, na które trzeba znaleźć odpowiedzi. Odpowiedź na to pytanie nie zawsze jest prosta. 

Obecnie na polskim rynku powszechnym jest funkcjonowanie spółek z udziałem kapitału zagranicznego. Osoby fizyczne niebędące polskimi obywatelami czy osoby prawne lub jednostki organizacyjne takiej osobowości nie posiadające, które mają siedzibę za granicą, co do zasady mogą bowiem posiadać status wspólnika polskiej spółki. 

Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości mogą się pojawić w każdym przypadku, kiedy potencjalny nabywca zostanie zakwalifikowany jako podmiot posiadający status cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jeśli nabywcą jest osoba fizyczna niebędąca obywatelem polskim lub spółka z siedzibą za granicą, ta kwalifikacja jest dość prostym zadaniem. Jednak w przypadku polskich spółek z udziałem kapitału zagranicznego zadanie to niejednokrotnie nastręcza w praktyce wielu trudności.

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemcem jest bowiem również osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby nie posiadające obywatelstwa polskiego lub spółki z siedzibą za granicą. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami albo mają pozycję dominującą w rozumieniu właściwych przepisów Kodeksu spółek handlowych. Zatem może okazać się, że polska spółka prawa handlowego jest traktowana na gruncie tej ustawy jako cudzoziemiec.

Kontrolowanie polskiej spółki przez cudzoziemca – kryterium nie zawsze łatwe w ustaleniu

W przypadku spółek kapitałowych, w których nie występuje skomplikowana struktura kapitałowa z kilkoma wspólnikami, możliwość policzenia kto i w jakiej proporcji dysponuje głosami zazwyczaj nie jest trudne. Sytuacja komplikuje się, gdy w grę wchodzi konieczność uwzględnienia stosunku dominacji. Może on polegać na przykład na prawie do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu, członków rady nadzorczej. W praktyce więc ustalenie pozycji dominującej może wiązać się z analizą szeregu dokumentów danej spółki i nie prowadzić do jednoznacznych wniosków.

Innym przykładem trudności w ustaleniu statusu cudzoziemca polskiej spółki może być przykład spółek osobowych (czyli przede wszystkim spółek jawnych i komandytowych), gdzie każdy wspólnik co do zasady dysponuje jednym głosem. Przykładem może być spółka komandytowa, gdzie komplementariuszem jest spółka z o.o. (z obywatelami polskimi jako jedynymi udziałowcami), który to komplementariusz prowadzi sprawy spółki i dokonuje w jej imieniu wszelkich czynności prawnych, a komandytariuszem jest cudzoziemiec i to on uczestniczy w zyskach spółki w 99%. Każdy ze wspólników spółki komandytowej formalnie dysponuje jednym głosem, przy czym głos komandytariusza będącego cudzoziemcem nie jest niezbędny przy tzw. czynnościach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu. Co w takim przypadku? Choć intuicja podpowiada, że wspólnik uprawniony do 99% udziały w zysku jest „wspólnikiem większościowym” to nie można pominąć aspektu, iż każdemu wspólnikowi, nawet uprawnionemu do niemal całego zysku, przysługuje w spółce tylko jeden głos (chyba, że umowa spółki stanowi inaczej, co zdarza się jednak niezwykle rzadko). Praktyka pokazuje, że niektórzy prawnicy ze względów bezpieczeństwa mogą oczekiwać, aby określić taki podmiot jako cudzoziemca. Takie działanie może doprowadzić do sytuacji, w której jeśli spółka uznana „na siłę” za cudzoziemca (faktycznie nim nie będąc) dodatkowo nie kwalifikuje się do skorzystania ze zwolnień przewidzianych dla cudzoziemców w ustawie, przeprowadzenie transakcji nieruchomościowej bez uzyskania odpowiedniego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji może w praktyce okaazć się niemożliwe.

Posiadane przez polską spółkę statusu cudzoziemca nie przekreśla możliwości nabycia nieruchomości

W przypadku posiadania przez spółkę statusu cudzoziemca w pierwszej kolejności należy sprawdzić czy spółka-cudzoziemiec korzysta ze zwolnień, które przewidziane są w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Artykuł 8 omawianej ustawy przewiduje szereg odstępstw od konieczności uzyskania zezwolenia.

Przykładowo, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Jest to najistotniejsze zwolnienie i w jego kontekście warto zwrócić uwagę na uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2010 r. (II CSK 641/09). Sąd Najwyższy w odniesieniu do polskiej spółki kontrolowanej przez obywatela hinduskiego wskazał, że jest ona wprawdzie cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jednak jej siedziba znajduje się na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Tym samym ta spółka „pozostaje przedsiębiorcą państwa – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym z 2 maja 1992 r. […] Status cudzoziemca – przedsiębiorcy państwa – strony powyższej umowy stanowi przesłankę zwalniającą co do zasady takiego przedsiębiorcę od obowiązku uzyskania zgody ministra do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.” 

Innym przykładem zwolnienia jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali a także nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości, lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. W takim przypadku nawet spółka z siedzibą w Stanach Zjednoczonych będzie mogła przystąpić do transakcji nabycia nieruchomości. 

Nabycie udziałów lub akcji w polskiej spółce na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Nabywanie nieruchomości to nie tylko nabycie w drodze umowy sprzedaży, na mocy której dojdzie do przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości z jednego podmiotu na drugi. Pośrednio bowiem do nabycia nieruchomości może dojść na skutek zmian właścicielskich w danym podmiocie i o tym aspekcie również nie wolno zapominać. W szczególności w kontekście tego, że umowa zbycia akcji jest zawierana w zwykłej formie pisemnej, a do skuteczności nabycia udziałów wystarczy podpis notarialnie poświadczony.

Zgodnie z ustawą zezwolenia wymaga nabycie lub objęcie udziałów lub akcji oraz każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Polsce, jeżeli w wyniku nabycia spółka stanie się spółką kontrolowaną albo spółka jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem. 

Konstatując powyższe z uzasadnieniem postanowienia Sądu Najwyższego, wynika więc, że polska spółka, której udziałowcem będzie obywatel amerykański będzie mogła nabyć nieruchomość korzystając ze zwolnienia przewidzianego w ustawie, nabycie jednak kontrolnego pakietu udziałów (akcji) przez obywatela amerykańskiego w polskiej spółce, która nieruchomość posiada wymagać będzie już uzyskania odpowiedniego zwolnienia. 

Obrót nieruchomościami rolnymi 

Innym istotnym ograniczeniem, które od kilku lat znacząco wpływa na obrót nieruchomościami jest posiadanie przez nieruchomość statusu nieruchomości rolnej. Ograniczenia te istnieją w obrocie nieruchomościami rolnymi od 30 kwietnia 2016 r., z pewnymi istotnymi zmianami, które nastąpiły 26 czerwca 2019 roku. Regulacja te wprowadziła ściśle określony krąg nabywców nieruchomości rolnych oraz zasady ich nabywania, wśród zamkniętego katalogu wymieniając między innymi, że nabywcą może być: rolnik indywidualny, osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego czy Skarb Państwa. Spółki prawa handlowego o charakterze podmiotów prywatnych „nie łapią” się do żadnego kręgu nabywców wymienionych w ustawie i tym samym nabywanie przez nie nieruchomości rolnych co do zasady – choć możliwe – wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). 

Ustalenie czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, z której to przede wszystkim wynikają ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Natomiast zgodnie z art. 46(1) kodeksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się przy tym między innymi do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi, czy nieruchomości rolnych w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,

Pamiętać przy tym należy, iż nawet jeśli część nieruchomości rolnej będzie miała charakter rolny, gdyż na przykład składać się będzie z pięciu działek, która jedna zostanie oznaczona jako grunty orne, a jednocześnie nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to wtedy na gruncie ustawy całość będzie traktowana jako nieruchomość rolna. Co za tym idzie, jeśli nie będzie podlegała ona pod zwolnienia wymienione w ustawie, jej nabycie będzie wymagać zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. 

Obowiązki związane z nabyciem nieruchomości rolnej – brak możliwości jej wynajęcia czy wydzierżawienia

Niestety, również z samym faktem nabycia nieruchomości rolnej wiążą się dla nabywcy dodatkowe obowiązki. Takim obowiązkiem będzie przede wszystkim obowiązek prowadzenia przez 5 lat przez nabywcę nieruchomości rolnej gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzić będzie nabyta nieruchomość. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom, a to oznacza ni mniej, ni więcej, że spółka-nabywca nie będzie mogła takiej nieruchomości wynająć czy wydzierżawić. 

Warto dodać, że w zakresie realizacji tego obowiązku KOWR przysługują uprawnienia kontrolne, które mogą być realizowane czy to w drodze wstępu na teren nieruchomości rolnych, czy żądania pisemnych lub ustnych informacji, a także okazywania i udostępniania dokumentów.

Obrót udziałami lub akcjami spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych

Również obrót udziałami czy akcjami spółek posiadających nieruchomości rolne doznaje istotnych ograniczeń. KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej, jeśli powierzchnia takiej nieruchomości lub wszystkich nieruchomości rolnych łącznie wynosi co najmniej 5 ha (spod prawa pierwokupu wyłączone zostaną akcje spółek, których akcje są dopuszczone do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi). Takie same kryterium powierzchni obowiązuje w spółkach osobowych, jednak w takim przypadku KOWR ma prawo nabycia nieruchomości rolnych znajdujących się w spółce osobowej, w składzie której ma dojść do zmiany wspólników.

Co to oznacza z praktycznego punktu widzenia stron, które przykładowo będą chciały dokonać zbycia udziałów w spółce z o.o., będącej właścicielem nieruchomości rolnych powyżej 5ha? Przede wszystkim obowiązek zawarcia warunkowej umowy sprzedaży udziałów i akcji i poinformowania o tym KOWR, który – jeśli zdecyduje się z prawa pierwokupu skorzystać – stanie się stroną umowy i wspólnikiem spółki. Co więcej, wraz z umową strony mają obowiązek przedłożyć do KOWR-u szereg dokumentów dotyczących spółki, która nieruchomość rolną posiada, takich jak bilans, rachunek zysków i strat spółki za ostatnie trzy lata obrotowe, aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy, umowę lub statut spółki oraz oświadczenie zarządu o wysokości zobowiązań warunkowych. Co więcej KOWR ma aktualnie aż dwa miesiąca na wykonanie prawa pierwokupu takich akcji czy udziałów, co znacznie wydłuża dokonywanie wszelkich zmian osobowych spółkach, które posiadają nieruchomości rolne.

Prawo pierwokupu wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o jednym ograniczeniu w obrocie nieruchomościami. Wynika ono z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje prawo pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, jak i prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę. W takim przypadku strony mają obowiązek zawrzeć umowę warunkową, a do ostatecznego nabycia nieruchomości będzie mogło dość dopiero w przypadku, jeśli prawo pierwokupu nie zostanie wykonane.

Skutek naruszenia ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami – nieważność nabycia

Identyfikacja ograniczeń w transakcjach nieruchomościowych i jak wynika w transakcjach, które mają ze przedmiot prawa udziałowe w spółkach nieruchomościowych jest szczególnie istotna i powinna stanowić ich nieodzowny element. Ich naruszenie zawsze bowiem prowadzi do nieważności czynności prawnej, której to nieważności nie będzie można konwalidować (naprawić). 

Tym samym istotne jest, aby planowanie nabycia lub zbycia nieruchomości odbywało się nie tylko pod kątem biznesowym, ale również prawnym.

Jeśli planujesz transakcję nieruchomościową lub przeniesienie udziałów w spółce nieruchomościowej – skontaktuj się z nami.

Kliknij tutaj, napisz do nas lub zadzwoń.

Oceń wpis!
Ratings forOgraniczenia w nabywaniu nieruchomości. Status cudzoziemcy, polskie spółki z zagranicznymi wspólnikami, nieruchomości rolne.[Ocen: 4 Średnia: 5]
Strona do poprawnego działania wymaga włączonej obsługi JavaScript w przeglądarce.